2022年08月22日
盤和林
“圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議，主要是因為購房時存在很多‘消費暗區’。一些房企利用公攤面積制度大做文章，獲取不合理利益。”
“短期內，可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問題。長期來說，‘明碼標價’才是解決問題的根本方式。”
近日，《法治日報》報道了一則新聞：青島某業主購買了一套110.25平方米的住宅，到手卻發現套內面積只有60多平方米。一石激起千層浪，公攤面積迅速成為社會熱議話題。
公攤面積制度起源于中國香港。上世紀50年代以前，香港房屋都是整棟出售。但買得起整棟樓房的人畢竟是少數，這樣會限制房產銷售，所以香港房地產商嘗試分層拆開賣房，提出“公共契約”的售樓模式，將電梯間、大堂等面積按照一定比例分攤給購買單層住房的業主，這就是公攤面積的由來。改革開放后，內地引入了“公攤面積”概念并沿用至今。
國外有沒有公攤面積？有也沒有。因為國外很多房產是按照套內面積計價或者整套成交，所以沒有公攤面積的概念。但實際上，國外一些房產公共設施的價格會折算到套內面積當中。而在某些情形下，公攤面積在國外也是存在的，比如征收房產稅的時候，公攤面積產生的房產稅費用仍然會按照房屋面積分攤到業主頭上。
個人認為，圍繞公攤面積之所以有如此多的爭議，主要是因為購房時存在很多“消費暗區”。一些房企利用公攤面積制度大做文章，獲取不合理利益，這主要體現在以下幾個方面。
其一，房企利用信息不對稱對房屋面積進行“注水”。一般來說，套內面積用戶可以自行測量，而公攤面積幾乎沒有業主能夠計算清楚。于是，部分開發商會利用這一信息不對稱，通過虛增公攤面積的方式給房屋“注水”，侵害業主利益。
其二，物業利用公共區域牟利，侵占業主利益。比如，一些物業會在公共區域樹立廣告牌，開展經營性活動。既然公攤面積由業主買斷，那么利用公共區域獲得的收益本該屬于全體業主，然而現實中業主很難享受到這些收益。
其三，業主維權難度大。一方面，業主很難測量公攤面積；另一方面，業主在對公共區域占用等問題進行維權時很難形成一致，有些小區甚至沒有業主委員會來履職管事。
公攤面積有如此多的“消費暗區”，那么能不能取消呢？筆者認為，“一刀切”的做法是不可取的。現實中，一旦取消公攤面積，很多公共產品的計價標準就會大幅度調整，比如物業費和取暖費的計算方式就要重構，客觀上會導致價格上漲。
而更加嚴重的問題在于，取消公攤面積可能導致開發商減少公共設施的投放，著力于增加套內面積。屆時，新的問題可能出現：購房者買了套內面積很大的房子，卻沒有電梯，樓梯很窄，房屋配套設施“堪憂”。
那么，如何解決當前公攤面積導致的各類問題？
需要兩步走：第一步是信息透明，讓房企沒有“注水”的空間。公攤面積應該更加透明，通過房屋結構圖來精準計算和核定。對此，政府可以設立官方評估機構進行客觀核定，而不是開發商“說多少是多少”。同時，利用公共區域獲得的收益應該由業主共同擁有，而不能落入物業的私人“錢袋子”中。
第二步是打通維權渠道，讓業主維權不再是難事。面對開發商“注水”、多標公攤面積，實際交付面積與合同面積不符等問題，業主應該有暢通的維權渠道。比如，可以采用一人代表集體訴訟的方式：一位業主勝訴，所有業主可以通過其勝訴獲得同等補償。
短期內，以上兩步可以在很大程度上解決公攤面積糾紛問題。長期來說，“明碼標價”才是解決問題的根本方式。比如，在房屋產權證和合同上注明套內面積和公攤面積，才能讓購房者的維權更有力。
（原載《中國青年報》）
